Какво трябва да знае всеки лидер за недвижимите имоти

09.09.2021 Admin 52

В тази статия бизнесът с недвижими имоти включва индустриите и професиите, които проектират, финансират, разработват, строят, продават и управляват земя, инфраструктура и сгради. За разлика от това, бизнес недвижимите имоти се отнасят до работните места на организацията. Изборът на местоположения, имоти и методи на финансиране може да помогне или да попречи на стратегията на компанията, да повиши или намали нейните разходи и да насърчи или възпрепятства нейната производителност.

Огледайте се около себе си. Ако сте на суша, вие сте в недвижими имоти. Той е повсеместен и незаменим. За повечето фирми това е най-големият или вторият по големина актив в счетоводството, все пак, тъй като е навсякъде, недвижимите имоти лесно се приемат за даденост. И тъй като засяга всички - клиенти, служители, инвеститори, регулатори, съседи - недвижимите имоти не са лесни за управление. Целта в тази статия е да дестилираме максими за недвижими имоти, които ще помогнат на членовете на борда, ръководителите и други да се справят с това предизвикателство.

Бизнес недвижимите имоти не са просто оперативна необходимост, това е стратегически ресурс. Но рядко привлича вниманието на висшето ръководство. В много организации недвижимите имоти остават реактивна функция от втори ред, фокусирана върху отделни проекти и сделки, а не върху по-широките стратегически въпроси на компанията. Изборът на местоположение и оформление се прави в рамките на бизнес единици, водени от краткосрочни нужди и въз основа на конвенционалната мъдрост. Близостта до централата може да има предимство пред предпочитанията на клиентите и служителите. Петте обсъдени по-долу максими - предназначени не за специалисти по недвижими имоти, а за лидерите, които ги ръководят, подчертават въпросите, които висшите мениджъри трябва да разберат.

1. Управление на портфолиото

Портфолиото на компания от недвижими имоти трябва да бъде по-ценно за предприятието от сумата на отделните му сайтове. За да се гарантира това, мениджърите се нуждаят от представа на високо ниво за състоянието на недвижимите имоти, която няма да получат от анализа на всеки сайт, който обикновено е във фокуса на вътрешните служители и системи.

Ръководителите се нуждаят от „моментна снимка“ на отпечатъка на компанията: местоположенията, типовете земя и сгради, използването и състоянието на основните съоръжения, условията за лизинг и експлоатационните разходи, както и финансовите и екологичните рискове. Лидерите също се нуждаят от динамична, подвижна картина на това къде корпоративната стратегия управлява техните имоти и как отпечатъкът може да се промени в зависимост от маршрута, по който поемат.

Когато сравняват моментната снимка - таблици, карти и снимки - с „филма“, съставен от надеждни сценарии за известни и потенциални нужди на компанията, анализът вероятно ще разкрие някои несъответствия. Компанията може да има твърде много място на едно място и твърде малко на друго, или грешен вид пространство в определени области. Анализът също така ще покаже кои лизингови договори изтичат и кога, техните суми и разходи с течение на времето и как местоположенията и последователността на изтичане могат да усложнят или дори да блокират бъдещи действия.

Въоръжен с тези прозрения, лидерът може да се възползва от възможности за портфолио, които анализът от сайт на сайт няма да разкрие. Например офисите, които не е необходимо да са в центъра, могат да бъдат преместени в по-евтини (макар и не непременно отдалечени) под -пазари. Излишните съоръжения могат да бъдат продадени, отдадени под наем или освободени.

Анализът на портфолиото също може да информира лидерите за разходите и използването на имота с течение на времето. Общите разходи за експлоатация и поддръжка на съоръжение по време на неговия полезен живот (обикновено около 50 години), могат да бъдат многократно първоначалните разходи за изграждането или обновяването му. Разглеждането на портфолио позволява по-добро планиране на разходите за поддръжка и на времето за изграждане на поддавания и продажби.

Чрез цялостно разбиране на този жизнен цикъл лидерите могат да предвиждат и евентуално да предотвратят, действия на ниво проект, които компрометират печалбите в портфолиото.

2. Вградете гъвкавост

Пъргавата организация гарантира, че има максимална гъвкавост в своите имоти - дори ако това означава да плащате повече предварително в някои случаи. Гъвкавостта може да бъде финансова (лизинг вместо собственост), физическа (проектиране на модулно пространство) и организационна (преразпределение на работата).

Финансови.

Компаниите, които печелят гъвкавост, са склонни да притежават по-малко и да отдават под наем повече. Pfizer например традиционно притежаваше повечето от своите съоръжения, за да осигури контрол и вярваше, че притежаването е по -евтино във времето от лизинга. Въпреки това, тъй като промените в индустрията накараха компанията да изхвърли съоръжения, а не да предприеме скъпи ремонти, Pfizer установи, че премахването на специализирани съоръжения за научноизследователска и развойна дейност е изключително трудно.

Самите условия на лизинг предлагат начин за максимална гъвкавост. По-кратките условия, с по-чести и по-ранни дати на прекратяване, клаузи за разширяване и излизане и възможности за подновяване, могат да помогнат на компанията да се адаптира към променящите се обстоятелства. Координирането на крайните дати на лизинговите, субарендните и изходните клаузи в съседни пространства също позволява на организациите да променят или разпускат операции.

Физически.

Най-простата форма на физическа гъвкавост е пространството, което е лесно за подразделяне или отдаване под наем. В сгради, които предлагат такова пространство, компаниите могат да се възползват от по-евтини дългосрочни наеми, като същевременно се адаптират към променящите се обстоятелства, като отдават под наем част от своето пространство на други. Цели сгради могат да бъдат проектирани за гъвкавост.

Организационно.

Компаниите могат да запазят своята гъвкавост в областта на недвижимите имоти, ако желаят да обмислят алтернативни условия за работа на служителите. Работата от вкъщи е най-очевидният пример за алтернативно работно място. Всъщност „дистанционната работа“ е в нашия лексикон от години, но доскоро беше ограничена до избора на висши служители и работници, работещи самостоятелно. Днес обаче някои компании рутинно предлагат, възможности за работа на разстояние на много видове служители и в резултат на това намират възможности да намалят разходите си за недвижими имоти и да увеличат удовлетвореността на служителите.

3. Култивирайте интелигентност

Не е изненадващо, че лидерите, които не са обучени в стратегията за недвижими имоти, могат да разчитат на инстинкт или непринудено бърборене при вземане на решения за недвижими имоти - нито е изненада, когато тези решения се провалят. Лидерите се нуждаят от разузнаване на недвижими имоти: точни данни, синтезирани в подходяща информация, интерпретирани в контекста на корпоративните и конкурентни реалности. Този вид интелигентност им позволява да разбират компромиси и да свързват решенията за недвижими имоти с корпоративната стратегия.

Мъдрите лидери обръщат повече внимание на вътрешните мерки за разходите, производителността и използването на съоръженията, отколкото на колебанията на пазара на недвижими имоти. Четири съотношения свързват недвижимите имоти с икономиката на бизнеса:

-        разходи за настаняване на човек и на единица

-        разходите за заетост като процент от приходите и/или разходите

-        използване на сградно пространство и земя, на човек и на единица

-        ефективност на активите (измерена чрез възвръщаемост на общата инвестиция).

Лидерите също трябва да настояват за периодично отчитане на тези вътрешни съотношения между бизнес единици, пазари, подпазари и типове сгради. Сравнителните аналози и конкурентите са не по -малко важни, но тези данни са трудни за улавяне и може да е трудно да се намерят строго сравними имоти в портфолиото на конкурентите.

4. Екип с професионалисти

Най-ефективните организации често правят най-малко, за да управляват своите бизнес недвижими имоти. Вместо това те се обединяват с фирми, предлагащи пълния набор от функции и услуги на съоръженията. Такива партньорства са успешни, ако и двете страни са съгласни с две условия. Първо, организацията трябва да е готова да сподели известен контрол върху своите имоти. Успешните прецеденти в други централни функции, като ИТ, могат да проправят пътя към тази подредба. Второ, фирмата за недвижими имоти трябва да се съгласи да не се фокусира единствено върху транзакциите, а да работи за постигане на дългосрочни цели като стратегическо предимство, намаляване на разходите за заетост и удовлетвореност на служителите.

Лизингови партньорства.

В някои случаи лизинговите отношения, между наемодателя и наемателя могат да се развият в партньорство. Наемодателите инвестират значително време и пари в намирането на наематели, а наемателите ефективно гарантират финансирането на наемодателите си. Като се има предвид тази взаимозависимост, интелигентните наемодатели се стремят към работа в екип със своите наематели, а интелигентните наематели търсят наемодатели с дългосрочен интерес към техния успех. В „лизинг за изпълнение“ например наемът на търговец на дребно се основава отчасти на неговите приходи. Това споразумение притиска наемодателя да създаде среда за клиенти и служители, която насърчава успеха на търговеца на дребно.

Партньорства за развитие.

Бизнес, който иска да създава стойност от своите недвижими имоти, обикновено си партнира с предприемач, който репозиционира земята и сградите чрез „права“ (като зониране и разрешения за строеж), локализиран регулаторен процес, който може да отнеме години и да струва милиони за големи проекти . Когато тези права са получени, стойността на земята е кратна на нейната цена, но тази допълнителна стойност обикновено се заключва, докато сайтът е в процес на разработка.

С добавянето на инфраструктура както финансовите, така и пазарните рискове могат да намалят, стига проектът да е съобразен с търсенето. Чрез този процес паричният поток на разработчика е ключът към неговото оцеляване. Бизнес партньорът трябва да бъде търпелив и бдителен, за да запази икономиката на проекта по време на този скъп и отнемащ време процес. След като активите са отдадени под наем, тяхната стойност зависи от ангажиментите на потребителя и от пазара на капитал и лизинг на недвижими имоти.

5. Прегърнете устойчивостта

Лидерите вече не могат да пренебрегнат този прост факт: В Съединените щати строителството и експлоатацията на жилищни, търговски и промишлени сгради произвеждат близо 40% от всички въглеродни емисии, които допринасят за глобалното затопляне. Непроверени, използваните в сградите материали и дизайн могат да навредят на околната среда и здравето на служителите.

Компании от всякакъв тип започват да трансформират сградите, които използват, за да намалят емисиите, а много лидери ясно дават да се разбере, че загрижеността за околната среда не е мода или трик за PR, вместо това, това е едновременно дългосрочно задължение и възможност.

Зелените сгради може да струват повече предварително, но те осигуряват висока възвръщаемост в дългосрочен план. Помислете за ориентировъчни данни: Пестенето на енергия в зелените сгради рутинно надвишава 20% и достига 50% в горещите дни. Богат на кислород въздух, инжектиран в затворено пространство, подобрява здравето на служителите, повишавайки производителността. Повдигнатите подове намаляват разходите за климатизация със 70%. Сухите тоалетни спестяват милиони галони вода. Краткосрочният изглед ще отхвърли или пренебрегне тези показатели; дългосрочен, жизнен цикъл ще ги обхване.

Доскоро зелените проблеми бяха област на учени и активисти и пример за прекомерно регулиране, когато декларациите за въздействие върху околната среда забавиха проектите за недвижими имоти. Бързият обрат в обществената осведоменост и частните инициативи е предизвикан от бързите печалби в разузнаването за устойчивост. Инвеститорите, съветниците и други заинтересовани страни вече могат да събират готови прозрения и сравнителни показатели.

С навлизането на бизнеса в нова ера на по-отзивчив и отговорен капитализъм, недвижимите имоти ще станат още по-централни за глобалното присъствие на компанията, конкурентната стратегия и способността да се запазят най-добрите таланти. Ако и вие желаете да се занимавате с недвижими имоти, може да се включите в професионалното обучение за Брокер на недвижими имоти.

Последни новини

14 Sep 2021

5 причини да изучавате недвижими имоти

Не можем да направим повече земя - това е нашият най-ограничен и свещен ресурс. Закупуването на първото ви жилище, плащането на авансово плащане за парцел земя или инвестирането в търговски имот за стартиране на нов бизнес - всички тези транзакции и повече изискват професионалист, който да ви помогне успешно да се ориентирате в процедурите, ко...
09 Sep 2021

Какво трябва да знае всеки лидер за недвижимите имоти

В тази статия бизнесът с недвижими имоти включва индустриите и професиите, които проектират, финансират, разработват, строят, продават и управляват земя, инфраструктура и сгради. За разлика от това, бизнес недвижимите имоти се отнасят до работните места на организацията. Изборът на местоположения, имоти и методи на финансиране може да помогне и...