Изборът на активи от недвижими имоти е от значение - особено в криза
Анализирайки 94 действителни портфейла от 2008г.
и 2019 г., откриваме, че изборът на активи е бил между 60% и 78% от грешката
при проследяване, между портфейлите и бенчмарковете за дадена година.
По време на минали смущения на пазара, като
например глобалната финансова криза от 2008г., вариациите както в
разпределението, така и в подбора се увеличиха, но увеличението за избор беше
по-изразено.
Тъй като пандемията COVID-19 причинява
безпрецедентни смущения, анализът на атрибуцията може да бъде полезен
инструмент за подпомагане на инвеститорите, да разберат и обяснят какво
стимулира възвръщаемостта в портфейлите им от недвижими имоти.
Недвижимите имоти, заедно с политиката и
спорта, трябва да бъдат една от любимите мании в света. Често се пише много за
по-широките тенденции, оформящи пазарите на недвижими имоти и не липсват
мнения. В настоящата криза, това може да е особено вярно. Но недвижимите имоти
са разнороден клас активи: всеки имот е уникален и няма два портфейла, които да
осигуряват еднакви доходи.
Подобни твърдения се отнасят за отделни
портфейли от недвижими
имоти, които могат да бъдат оформени от редица специфични фактори,
които ще повлияят на представянето спрямо по-широкия пазар. Използването на
анализ на атрибуцията може, да помогне на инвеститорите да разберат и съобщят
своите относителни резултати, като отделят въздействието на разликите в
разпределението от въздействието на избора на активи в рамките на тези
разпределения и предоставят средства, за позициониране на резултатите в
контекста на по-широките пазарни тенденции.
Анализа на исторически резултати от
разпределение и подбор от реални портфейли предполага, че изборът на активи
може да е бил особено важен двигател на относителното представяне, особено по
време на криза. Тъй като пандемията COVID-19 се очаква да продължи да причинява
значителни смущения на пазарите на недвижими имоти, анализът на атрибуцията
може да бъде полезен инструмент.
Приписване на относително изпълнение на
портфейла
Анализът на приписване на ниво активи, може да
помогне на инвеститорите да разберат причините за превъзходството или
недостатъчната ефективност на портфейла спрямо индекса. Той разделя
относителната възвръщаемост на специфични за структурата и имотите оценки,
позволявайки да се разграничат влиянията на разпределението на подмаркетите и
избора на активи.
По-конкретно, анализът на атрибуцията
разграничава тази част от относителната възвръщаемост, получена от претеглянето
на портфейла, в силни или слаби сектори на пазара (разпределение), от тази
част, получена от представянето на активите в портфейла във всеки сегмент на
пазара (избор).
Използвайки данни от 94 реални портфейла, резултатите
от разпределението и подбора допринасят за относителната възвръщаемост между
2008 и 2019 г. През целия период на анализ селекцията представлява 70% от
годишната грешка, при проследяване между портфейли и референтни показатели,
като приносът й варира от нисък от 60% през 2018г. до високите 78% през 2016г.
По време на периоди на пазарен стрес, като
световната финансова криза от 2008г., тъй като разпространението на
относителната възвръщаемост между портфейлите се увеличи, наблюдаваме повече
вариации както в разпределението, така и в оценките за подбор. Увеличението
обаче имаше тенденция да бъде по-голямо при селекцията, което означава, че през
тези години то обикновено отчиташе повече грешки при проследяването.
Защо по-ниският принос от разпределението?
Едно потенциално обяснение за по-ниския
принос, който наблюдаваме от разпределението, може да бъде, че реалните
портфейли се изграждат и управляват, като същевременно се правят препратки към
референтни тегла, които могат да ограничат резултатите от разпределението.
Друго обяснение може да се крие, в изграждането на самите еталонни сегментации.
Традиционно сегментациите се изграждат по линии на свойства и географски линии,
но в основата на тези групировки могат, да бъдат допълнителни систематични
двигатели на възвръщаемост, които могат да бъдат използвани за изграждане на
алтернативни сегментации, които, ако бъдат приложени, биха могли потенциално да
увеличат колко грешка при проследяване се обяснява с разпределението.
Поставяне на портфейли в по-широк пазарен
контекст
Тъй като стратегиите стават по-усъвършенствани
и инвеститорите изискват повече прозрение за двигателите на риска и
възвръщаемостта в своите портфейли, анализът на атрибуцията може да даде ценна
информация. Анализа показа, че изборът на активи играе важна роля за
стимулиране на относителната възвръщаемост на портфейлите от недвижими имоти от
2008 до 2019 г., особено по време на периоди на смущения. Тъй като пандемията
COVID-19 причинява безпрецедентни смущения, анализът на атрибуцията може да
бъде полезен инструмент за разбиране и комуникация на идиосинкратичните аспекти
на портфейлите.
Ако и вие се интересувате от недвижими имоти,
може да се включите в професионален
курс.
